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Le marché immobilier en Croatie

Désormais, tous les membres de la communauté européenne peuvent acquérir un bien en nom propre, très simplement. (Excepté les terres agricoles)

Depuis son ouverture, le marché a fortement progressé. En moyenne nationale annuelle: 10 à 15% .
En 2009-2010, suite à la crise économique, les prix se sont stabilisés mais il n’y a eu aucun effondrement (comme dans certaines régions du bassin méditerranéen).

Cependant, la morosité du marché a entraîné une baisse moyenne d ‘environ 10% sur l ‘ensemble de la Croatie avec des disparités importantes entre le littoral et l ‘intérieur des terres. L ‘offre étant supérieur à la demande, de nombreux vendeurs acceptent de négocier leur prix, surtout dans l ‘ancien.

Les investisseurs  qui proposent des constructions neuves sont en général au prix du marché et la marge de négociation est faible.

Les nouvelles normes en termes d ‘écologie, d’isolation et de sécurité ont augmenté le prix de la construction. Il existe également depuis 2007 une loi de protection du littoral qui restreint considérablement les possibilités de constructions à moins d’un kilomètre de la mer.

D’une façon général, la légalisation s’harmonise avec les règles existantes en Europe de l’ouest. C’est un point très positif pour la préservation de ce magnifique pays.

La clientèle:

Chiffres de la chambre de commerce (2010 à 203) :

Les premiers acheteurs étrangers sont les Slovènes  (38.9%) puis les Allemands (14.1%) les Italiens (9.9%), Autrichiens (9.7%). Viennent ensuite les Suédois , Hongrois, Slovaques, Anglais, Norvégiens,Tchèques et Hollandais. Environ une centaine de Français achète en Croatie chaque année.

Investir en Croatie:

Les transactions sont sécurisées lorsque l’on s’adresse à de vrais professionnels . Les capitaux circulent librement. Dans la région de Trogir,les plus values à moyen terme offrent de belles perspectives grâce à la proximité de l ‘aéroport international de Split et aux projets et réalisations en cours : nouvelles zones touristiques, nouvelles marinas, voie rapide Trogir-Split, construction d ‘un second pont reliant l’île de Ciovo au continent etc…..

Le rendement locatif est très bon (de 4 à 6% net). Il n’y a pas d’ impôt sur la plus value (après 3 ans) pas de droits de succession (époux et enfants) et aucun problème pour rapatrier son capital. Pas de taxe d ‘habitation ni d’impôt foncier (pour l ‘instant). Seulement une petite taxe communale.

Attention aux conventions fiscales entre la Croatie et les autres pays. Pour la France par exemple : vous êtes tenu de déclarer votre revenus locatifs nets. Même chose pour la plu value réalisée en Croatie. Concernant les droits de successions : l ‘ayant droit résidant Français est soumis à l ‘imposition Française.

Précautions à prendre :

vous allez commencer par regarder les annonces sur internet. La réalité est bien différente car il y a tout et n ‘importe quoi : fausses annonces, descriptions, photos, prix qui ne correspondent pas à la réalité, biens qui ne sont pas à vendre, vendeurs qui ne sont pas les propriétaires, anciennes annonces qui ne sont plus d ‘actualité (+ de 5 ans parfois)   etc…

Le pire à éviter :

les agences ou sites à l ‘étranger qui n ‘ont aucune existence légale en Croatie, ne sont pas enregistrés au tribunal de commerce. Simple à vérifier, nous devons publier ces références sur nos sites. Ces personnes n ‘ont aucun droit de vous représenter sur le territoire Croate. Vous

n ‘avez aucun interlocuteur juridiquement responsable et n’avez aucun recours en cas de problème.

Vous pouvez  demander l ‘adresse de leur agence, voir s’ils ont „pignon sur rue“ pour éviter des personnes qui, bien qu ‘enregistrées, ne disposent que d’une boite aux lettres et ne travaillent pas réellement sur place.

Les RDV à l ‘aéroport, dans un café, chez une agence dont l ‘enseigne ne correspond pas à votre inlerlocuteur devrait évoquer quelques intérrogations.

Evitez les sites qui ont un nom différent de leur entité juridique en Croatie. C ‘est une façon de détourner les obligations légales d ‘une agence Croate et de publier ainsi des annonces sans autorisation du propriétaire (mandat de vente)  et de proposer des biens qui n ‘ont pas d ‘existence juridique.

Le comble : certains sites se vantent de travailler „ à l’européene ou à la Française“  .

Il faut réaliser des transactions conformes aux lois et au système Croates.

Les responsables de ces sites ont bien compris vos inquiétudes en terme de sécurité juridique concernant l ‘acquisition d ‘un bien à l ‘étranger. C’est donc cette sécurité garantie qu’ils mettent en avant dans leur publicité et lors de contact téléphonique avec généralement un discours très professionnel mais qui n ‘a aucun sens en vérité.

Des années sont nécessaires pour constituer un réseau fiable : avocat, notaire, géomètre, architecte,entreprises. Une grande expérience est indispensable pour les contacts avec l ‘administration (assez compliquée !) bureau de l ‘urbanisme, cadastre, registre foncier.

Comment travailler de l ‘étranger ou très loin de son bureau ? Quelle est la fiabilité d’une offre proposée sans connaissance du bien (physiquement et juridiquement), en utilisant les photos d ‘autres agences , sans connaître le propriétaire, sans permission de sa part ?

Les sites de mise en relation :

Ils vous proposent d ‘être votre intermédiaire en Croatie et de vous présenter à des agences. Ils négocient leur commission avec ces dernières et vous facture des honoraires.

Souvent de bonne volonté, ils peuvent être utile si vous ne pratiquez pas de langue étrangère mais il ne s ‘agit pas de professionnels de l ‘immobilier et cela représente un surcoût non négligeable.

Les agences  avec des milliers d ‘offres :

Toujours en première position dans vos recherches. Des sites bien conçus, de nombreux témoignages (rédigés par eux-mêmes) ou vous pouvez trouver le bien de votre rêve, vantant parfois des équipes de 20 personnes, des centaines de réalisation alors que leur chiffre d ‘affaire moyen  mensuel est souvent inférieur à 1500€.

En fait il s ‘agit de petites structures (1 employé, 1 petit bureau) travaillant en réseau avec d ‘autres agences similaires et quelques informateurs sur le terrain. Le seul but est de trouver „le pigeon“   . C’est alors suffisant pour vivre toute une année.

Il est très simple de comprendre qu’il est matérielement impossible de suivre des centaines d ‘offres, de vérifier et suivre chaque dossier.

Il est par contre très facile de publier une photo et descriptions d ‘une autre agence ou des photos volées sur des sites de locations.

Travaillant sans mandat de vente, ces agences proposent souvent des prix inférieurs pour concurencer les agences qui disposent de l’autorisation légale des vendeurs.

Les affaires en or sont fréquentes, vous prenez vite l ‘avion pour visiter mais vous arrivez trop tard, c ‘est vendu.

Nos conseils :

Chosissez une agence qui a au moins  5 ans d ‘activité. C’est un métier très compliqué dans ce jeune pays et il faut des années de pratique pour devenir un véritable professionnel. La majorité des jeunes agences ferment au cours des trois premières années d’activité.

Evitez les personnes qui travaillent à des centaines de kilomètres de leur agence ou de leur boite aux lettres.

Ne signez pas de bon de visite avant votre présence sur le territoire Croate.

S ‘il est bien normal qu’une agence immobilière vous demande de signer un bon de visite, demandez à voir le mandat de vente. Vous pouvez ainsi vérifier le réel prix demandé par le vendeur. En général, il n ‘y a pas de mandat de vente bien que ce soit obligatoire.

N ‘écoutez que votre bon sens, essayez de recouper les informations que l ‘on vous communique.

N ‘hésitez pas à consulter vous même un avocat ou un notaire. Vous pouvez également obtenir des informations auprès de votre ambassade qui est là pour vous protéger.

Demandez a consulter tous les documents légaux : titre de propriété, permis de construire, relevé du cadastre, certificat de conformité etc …

Refusez de payer les visites (c ‘est en général 50€) vous avez affaire à des personnes qui travaillent „non officiellement“

Demandez toujours une facture, de l ‘agence et de l ‘avocat . Attention aux  agences  qui incluent les frais juridiques dans leur commission. La plupart du temps, ils rédigent eux mêmes les actes et il n ‘y a pas d ‘avocat (responsable juridique de la transaction)

Ne payez pas la totalité des frais d ‘agence lors du compromis de vente. En général, c’est moitié au compromis, moitié lors de la signature de l ‘acte de vente. Vérifiez les services de l ‘agence et de l ‘avocat : qui inscrit ma propriété au cadastre et au registre foncier ? qui s ‘occupe des changements de titulaire (compteurs d ‘eau , électricité) les taxes communales,  qui transmet aux impôts le contrat de vente et comment payer la taxe sur le transfert de propriété  (droit de mutation)? Qui se charge de vérifier si je suis bien inscrit sur le titre de propriété et au cadastre?

Demandez un écrit sur ces services.

Refusez tout dépôt en espèces à l ‘agence (réservation), c ‘est illégal. Refusez toute transaction  en espèces avec le propriétaire, c ‘est illégal. La transaction doit se faire par virement bancaire, dans la monaie du pays.

Pour résumer :

Par déontologie,  il n ‘est pas facile de dénoncer toutes les pratiques „indélicates“ de certains de nos confrères ou escrocs du net mais ce que nous mentionnons est publiquement connu et dénoncé dans  plusieurs forums.

Bien entendu, nous ne désirons pas vous décourager !

Nous mettons à votre service nos dix années d’expérience en Croatie. Grace à notre expertise, nous vous proposons une estimation rélle des biens et une analyse complète : situation juridique et physique.

Quelque soit votre projet d ‘investissement, nous  vous invitons à découvrir ce magnifique petit pays : les parcs nationnaux, forêts, rivières et lacs à l ‘intérieur, la côte exceptionnelle et les centaines d ‘îles. Cette partie de la méditerranée (Adriatique) est la moins poluée.

Plus que tout, nous espérons que vous aurez la chance de découvrir la population.

Hormis quelques escrocs et oportunistes (comme partout) la majorité des Croates ont conservé certaines valeurs qui tendent à disparaître dans nos vieilles démocraties.Vous constaterez un climat de sécurité exceptionnel et recevrez un accueil très chaleureux.

Il y a vraiment des personnes biens qui font  leur travail professionnellement en Croatie. Nous espèrons que vous aurez la chance de travailler avec nous ou avec un de nos confrère sérieux.

 

La directrice et le directeur

Tonka et Frédéric Denizet.

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